「不適切コンサルタント」について

マンション大規模修繕の「不適切コンサルタント」にご注意を!

大規模修繕工事における「不適切コンサルタント」の存在をご存じですか。
不正な工事や割高な費用などがマスコミでも取り上げられ、国土交通省からも通達が出されています。

「不適切コンサルタント」とは

安すぎるコンサルタント費用

「不適切コンサルタント」が提示するコンサルタント費用は破格に安く、費用が節約できるように思わせます。しかし、実際は工事業者に高い工事費で請け負わせ、そこからリベ ートを受け取っています。

 

工事費用の上乗せや不必要な工事も

工事業者は「不適切コンサルタント」に支払うリベートぶんを捻出するため、工事費用を上乗せしたり、不必要な工事を設定したりすることも。そのため、マンション管理組合が支払う総費用は割高になります。

 

マンションの資産価値の維持も難しく

「不適切コンサルタント」は、設計や工事監理を工事業者に任せきりにする場合が多く手抜き工事にもつながります。結果的に、マンションの資産価値を維持することも難しくなってしまいます。

 

知っておきたい「不適切コンサルタント」問題

一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。
リベートを受け取るコンサルタントは、質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってしまう。
大規模修繕を控えた管理組合がリベートを排除する策はないか。松田弁護士が私見を語る。
「契約書で『リベートは取らない』と約定すべき。リベートを取ったら、その2倍の違約金を払うなど特約条項を入れればいい。まじめなコンサルは痛くもかゆくもない。怒るコンサルはやましいからでしょう」
適切な工事監理を行う設計コンサルの代金は高めだが、談合をさせず、工事費用を適切に抑えて、トータルで管理組合の負担を減らすことを目指す。こうした設計コンサルを見 つける努力を怠ると痛い目に遭う。
週刊ダイヤモンド(2017年2月4日号 710円)

記事の概要

談合やリベートが横行する大規模修繕工事

「週刊ダイヤモンド」2017年2月4日号では、マンションの大規模修繕における業者間での談合やリベートについて調査した記事「業者にだまされないマンション管理と大規模修繕」が掲載されました。
大規模修繕工事を取り仕切るマンション管理会社が工事業者に対して「工事の受注を希望するなら、見積金額を出すだけでなく、複数の工事業者で金額を合わせる」という談合への参加を呼び掛け、受注した業者にはリベートを要求するといった実態などが紹介されています。
住民を代表して工事を発注する管理組合は、こうした談合やリベートの存在を知ることは、ほとんどありません。悪質な事例として、あるリゾートマンションでは普段から住民がほとんどいないこともあって関心が薄く、管理会社が大規模修繕の工事費の半分をリベートにしてしまった例も挙げられています。

誠実な設計コンサルタントを見つけることが大切

最近では、マンションの大規模修繕に特化した不適切な設計コンサルタントが談合を取り仕切ることが増えているそうです。談合でリベートを得ようとする不適切な設計コンサルタントに共通するのは、費用が格安であること。しかし、実際はリベート分も含めて工事費が高額になることが記事でも紹介されています。
不適切な設計コンサルタントに対して、適切な工事監理を行う設計コンサルタントは費用が高めになりますが、トータルで管理組合の負担を減らすことを目指しています。こうした誠実な設計コンサルタントを見つける努力が大切であると記事でも紹介されていました。

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安心して依頼できる「信頼コンサルタント」の選び方

豊富な経験があること

大規模修繕の実績数が豊富であり、コンサルタントが管理組合の運営も理解していることが大切です。理事会や管理会社の対応を見守り、適切なアドバイスや解決策を提示してくれるコンサルタントを選びましょう。

公正中立な第三者機関であること

すべての工事会社、ディベロッパー、管理会社との利害関係が一切ないことが重要です。

コンサル業務の有資格者がいること

建物診断や改修設計、工事監理などのコンサルタント業務の有資格者が多数在籍し、技術力・対応力があるところを選びましょう。

信頼できるパートナーであること

マンションのことを親身になって考え、管理組合とのコミュニケーションを大切にしながら一緒に取り組んでくれる姿勢を見極めることも必要です。

まずは、大規模修繕工事を
知ることから。

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